Calculadora

Esta calculadora sencilla introduce los conceptos básicos del análisis financiero para bienes raíces en Florida. La calculadora simula los flujos desde la compra hasta los siguientes 30 años, donde podrá modelar y visualizar:

1. Ingresos de renta y desglose de gastos de la propiedad (incluyendo los gastos de servicios contables)
2. Impuestos (incluido el impuesto a la renta e impuesto a la ganancia de capital al simular una venta futura de la propiedad a mayor valor del que se compró
3. Cuotas del préstamo hipotecario 
4. Evolución del valor de la propiedad 
5. Evolución del valor de la deuda hipotecaria 
6. Flujo de caja total de la propiedad anual y consolidado de 30 años 

Junto con lo anterior, usted obtendrá los siguientes indicadores para la evaluación financiera de la propiedad:

1. Tasa de Capitalización o rentabilidad anual por flujos de arriendo
2. Rentabilidad Total Anual (rentabilidad anual por flujos de arriendo + rentabilidad anual por apreciación de la propiedad)
3. Valor que debe ofertar por la propiedad para obtener una tasa de capitalización objetivo deseada  

Recuerde que Real Estate Financial Intelligence S.P.A. maneja una base de datos con miles de propiedades de la Florida y realiza un análisis de las rentabilidades actualizadas de mercado por lo que lo puede ayudar para mejorar su rentabilidad en la compra de su próxima propiedad en Florida sin costo adicional!

Glosario Financiero

Valor de la propiedad: Corresponde al precio de la propiedad a pagar por el inversionista

Renta: Es el monto mensual del alquiler pagado por el inquilino

Utilidad de la Operación (NOI en inglés): Es la ganancia que queda del ingreso del alquiler de la propiedad menos los gastos operativos

Utilidad de la Operación=Renta-Vacancia-Impuesto a la propiedad-Comisión de administración-Seguro-Mantenimiento & Reparaciones-Gastos comunes-Servicios básicos

Monto de la inversión: Se calcula de la siguiente manera:

Monto de la inversión=Valor de la propiedad+Gastos de adquisición+Reparaciones Iniciales

Gastos comunes (HOA en inglés): Gastos para el mantenimiento de las áreas comunes y amenidades, entre otros. Este gasto no es aplicable en todos los casos. Por ejemplo, hay viviendas donde este gasto no se paga. Se ingresa en monto mensual ($), no en porcentaje

Impuesto a la propiedad: Impuesto anual sobre el valor de la propiedad. Se expresa como un porcentaje del valor de la propiedad. Un valor de referencia es de 1.5%

Tasa de vacancia: es el porcentaje de tiempo que la propiedad está desocupada sin arrendar. Un valor de referencia es 5% de tasa de vacancia para rentas tradicionales o largas

Comisión de administración (Management Fee en inglés): Comisión por servicio de administración de la propiedad por parte de terceros llamados «property management» en inglés (búsqueda de arrendatarios, cobro y transferencia del alquiler al propietario, mantenimiento, etc.) expresado como porcentaje del ingreso de renta. Un valor de referencia es 10%

Mantenimiento & reparaciones: Es el gasto anual en el mantenimiento de la propiedad. Se expresa como porcentaje del valor de la propiedad. Este número varía según el año de construcción de la propiedad, mientras más antigua más alto. Un valor de referencia es 1%

Flujo de Caja: El flujo de caja de la propiedad representa cuánto dinero le queda de su alquiler luego de haber pagados los gastos de la propiedad y la cuota del préstamo. Es importante que este número sea positivo. Se calcula como:

Flujo de Caja=Utilidad de la Operación-Cuota del préstamo

o

Flujo de Caja=Ingreso renta-Vacancia-Impuesto a la propiedad-Comisión de administración-Seguro-Mantenimiento & Reparaciones-Servicios básicos-Cuota del préstamo

Flujo de Caja Total: Es el flujo de caja final luego de pagar los servicios contables y los impuestos. Se calcula como:

Flujo de Caja Total=Flujo de Caja-Gasto por servicios contables-Impuestos (renta,ganacia de capital)

Tasa de Capitalización (Capitalization Rate o Cap. Rate en inglés): Una medida de la tasa de retorno de una propiedad para inversión ampliamente usada en la industria. Se calcula como:

Tasa de capitalización=(Utilidad de la Operación)/(Valor de la Propiedad)

Aunque en estricto rigor es más correcto usar la Tasa Interna de Retorno (TIR) para evaluar una inversión, la Tasa de Capitalización permite obtener una rentabilidad de forma rápida y sencilla.

Razón precio-renta: Es una medida de relación entre el monto invertido en adquirir el bien raíz y su ingreso bruto anual. Como referencia si el número resultante es mayor a 12 entonces la propiedad está cara. Se calcula como:

Razón precio-renta=(Valor de la Propiedad)/(Alquiler anual estimado)

Regla del 1%: Esta regla indica que el alquiler mensual debiera ser al menos un 1% del valor de la propiedad (incluyendo reparaciones). O sea, si la propiedad vale $500,000 entonces la renta bruta mensual no debería ser menor a $5,000.

Alquiler mensual ≥1%*valor de la propiedad

TIR (IRR en inglés): Corresponde a la rentabilidad anual considerando los flujos futuros de la inversión. Es una mejor medida que la tasa de capitalización y sirve para comparar con otro tipo de inversiones, sin embargo, es muy común en la industria usar sólo la tasa de capitalización para evaluar la rentabilidad de la inversión ya que es más directa y simple de calcular

Retorno Caja-Caja: Es el retorno de la caja anual resultante (antes de impuestos) sobre el monto de la inversión

Retorno Caja-Caja=(Utilidad de la Operación-Cuota préstamo)/(Monto de la Inversión)

Impuesto a la renta: Grava la renta neta generada por la propiedad perteneciente a la sociedad (u otra estructura elegida). Impuesto de carácter anual pagado al servicio de impuestos internos de USA (IRS)

Gasto de constitución: Es el gasto inicial cobrado para el registro de la entidad. Este gasto es cobrado por el contador (o la empresa de asesorías contables que contrate) y se cobra sólo una vez

Gasto de renovación: Es un gasto que se paga una vez al año, donde se informa al Departamento de Estado de Florida que la entidad permanece «activa»

Declaración anual IRS: Es el gasto anual cobrado por realizar la declaración al Servicio de Impuestos Internos de USA. Este gasto es cobrado por el contador (o la empresa de asesorías contables que contrate) y generalmente se cobra sólo una vez al año

Impuesto de sucesión: Este impuesto federal se gatilla al fallecer un dueño de la propiedad. Puede llegar a tener una tasa de hasta un 40%, y se aplica de acuerdo con el porcentaje de participación en la propiedad. Por ejemplo, si fallece un miembro de la SRL con un 30% de derechos, se podría tener una tasa de impuesto del 40% sobre el 30% del valor de la propiedad.

Impuesto a la ganancia de capital: Es el impuesto a la ganancia que se produce al vender la propiedad y generar una utilidad económica entre el precio de compra y venta (descontado ciertos gastos)

Cuota préstamo: Es el pago mensual al banco por el préstamo solicitado para pagar la propiedad. Se compone de la amortización de la deuda + los intereses

Gastos de adquisición: Son los gastos asociados a la compra de la propiedad. Un valor de referencia es 6% del valor de compra de la propiedad (alrededor de un 3% si no se pide préstamo). Estos gastos incluyen la comisión del banco, inspección de propiedad, cargos del condado asociados al registro de la documentación de la venta, etc.

Algunos gastos de adquisición son negociables. Por ejemplo, al usar un banco para un crédito hipotecario, puede negociar gastos de adquisición con el banco para obtener las mejores condiciones comerciales.

Seguro: Corresponde a la prima del seguro de la propiedad y se expresa como un porcentaje del valor de la propiedad. En general protege contra daños estructurales, fenómenos naturales, etc. Se ajusta de acuerdo a la inflación. Un valor de referencia anual es 0.4%.

Préstamo banco: Es el porcentaje de la propiedad que es financiada por el banco. Por ejemplo, si se compra la mitad de la propiedad con dinero propio y la otra mitad con préstamo bancario, este valor corresponde a 50%

Inflación: Es el aumento en los precios de los bienes y servicios de una economía. Se expresa como porcentaje (anual). Un valor de referencia es 2% (recordar que con mayor inflación el precio de las viviendas también sube, así como la renta y los gastos)

Tasa de interés: Es un monto cobrado al deudor y se expresa como porcentaje del monto prestado (anual).

Apreciación: Es la tasa anual a la cual aumenta el valor del precio de la propiedad. La apreciación de los bienes raíces en Florida los últimos 10 años es de +10% cada año

Costo de venta: Gastos asociados a la venta de la propiedad, por ejemplo, las comisiones de los agentes, prepago del crédito, examinación de título, impuesto estatal de estampilla de transferencia, seguro de título, para protección contra futuras acciones legales postventa, carta HOA, impuestos de transferencia, entre otros. Se expresa como porcentaje del valor de la propiedad. Un valor de referencia es 11%

Renta/pies*2: Medida del valor del alquiler por unidad de área de la propiedad. Puede ser indicativo del año de construcción de la propiedad en relación a otras propiedades en la zona

Gastos administrativos de sucesión: Gastos deducibles del patrimonio para el pago de impuesto de sucesión. Por ejemplo: honorarios de abogados y contadores, seguro, costos de la corte, gastos del funeral, etc. Un valor de referencia es de 5%

Tasa de descuento: Es la tasa de retorno esperada por los inversionistas para inversiones de similar riesgo la cual es usada para determinar el valor presente de los flujos futuros de caja de un proyecto. Un valor de referencia es de 5%

Valor presente neto: Es el valor de los flujos de caja netos proyectados de una inversión traídos al valor presente

Rentabilidad garantizada: Son promociones que las inmobiliarias a veces otorgan a sus compradores donde se les garantiza por un período de tiempo una renta bruta anual fija

Monto total descuento: Son promociones que las inmobiliarias a veces otorgan a sus compradores donde se les garantiza por un período de tiempo descuentos que generalmente son de 0% de comisión de administración

CASO LLC COMO PROPIETARIO ÚNICO

LLC CONSIDERADA COMO PROPIETARIO ÚNICO A LOS EFECTOS DEL IMPUESTO FEDERAL SOBRE LA RENTA DE EE. UU. LAS ESTIMACIONES DE CÁLCULO DE IMPUESTOS SE HAN PREPARADO DE CONFORMIDAD CON LA LEY TRIBUTARIA DE EE. UU. UTILIZANDO UN MODELO FINANCIERO CERTIFICADO POR UNA FIRMA INTERNACIONAL DE CONSULTORÍA Y CONTABILIDAD. ESTAS ESTIMACIONES ESTÁN DESTINADAS EXCLUSIVAMENTE A LOS MIEMBROS DE LA LLC QUE SEAN EXTRANJEROS NO RESIDENTES A LOS EFECTOS DEL IMPUESTO FEDERAL SOBRE LA RENTA DE EE. UU. Y NO SUPONEN INVERSIONES ADICIONALES NI INGRESOS DE ORIGEN ESTADOUNIDENSE. NOTA: ESTAS ESTIMACIONES NO INCLUYEN LOS IMPUESTOS IMPUESTOS POR EL PAÍS EXTRANJERO DE RESIDENCIA DE LA PERSONA. USTED ES EL ÚNICO RESPONSABLE DE LLEVAR A CABO SU PROPIA DILIGENCIA DEBIDA Y SE LE RECOMIENDA ENCARECIDAMENTE QUE CONSULTE CON SUS ASESORES FISCALES Y FINANCIEROS SOBRE ESTAS ESTIMACIONES DE CÁLCULO DE IMPUESTOS ANTES DE TOMAR CUALQUIER DECISIÓN DE INVERSIÓN.

Advertencia sobre la información prospectiva: Nuestros productos y servicios contienen declaraciones y predicciones prospectivas sujetas a diversos riesgos e incertidumbres, que expresan nuestras opiniones, expectativas, creencias, planes, objetivos, suposiciones o proyecciones sobre eventos o resultados futuros, a diferencia de las declaraciones que reflejan hechos históricos. Las declaraciones prospectivas se basan en ciertas suposiciones, analizan expectativas futuras o expresan otra información prospectiva. Nuestra capacidad para predecir eventos, acciones, planes o estrategias futuras es inherentemente incierta. Si bien creemos que las expectativas reflejadas en nuestras declaraciones prospectivas se basan en suposiciones razonables, los resultados reales podrían diferir sustancialmente de los establecidos o anticipados en nuestras declaraciones prospectivas. Se advierte a los lectores que no confíen indebidamente en estas declaraciones prospectivas.

Información general y descargo de responsabilidad sobre inversiones: La información contenida en este sitio web y en los informes financieros adjuntos se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye una oferta de venta ni una solicitud de compra de ninguna propiedad, valor o inversión. Todas las declaraciones de rendimiento financiero, incluidas, entre otras, las tasas de capitalización, la tasa interna de retorno (TIR), la rentabilidad en efectivo y los ingresos proyectados, son estimaciones basadas en supuestos que se consideran razonables en el momento de su elaboración. Los resultados reales pueden variar significativamente y no están garantizados. Invertir en bienes raíces implica riesgos, como la posible pérdida de capital, la volatilidad del mercado, los cambios en los gastos operativos y otras variables imprevisibles. Ninguna declaración aquí contenida debe interpretarse como una garantía de ingresos, apreciación, ocupación o valor de reventa. Usted es el único responsable de realizar su propia diligencia debida y se le recomienda consultar con sus asesores legales, fiscales y financieros antes de tomar cualquier decisión de inversión. Real Estate Financial Intelligence S.P.A. es una agencia inmobiliaria en Chile. El uso de este sitio web o la recepción de cualquier material no crea ninguna relación fiduciaria ni de agencia, a menos que se firme un acuerdo por escrito. Toda la publicidad inmobiliaria está sujeta a la Ley de Equidad en la Vivienda y a la legislación aplicable de Florida. En la medida en que lo permita la ley, Real Estate Financial Intelligence S.P.A. y sus agentes declinan toda responsabilidad por daños derivados o relacionados con el uso, la confianza depositada en la información proporcionada o la imposibilidad de usarla, ya sea por contrato, agravio o de cualquier otra forma. Esto incluye, entre otros, daños directos, indirectos, incidentales, consecuentes o punitivos.

Limitación de Responsabilidad: En ningún caso el proveedor de servicios será responsable ante el cliente ni ante terceros por la pérdida de uso, ingresos o beneficios, la pérdida de datos o la disminución de valor, ni por daños consecuentes, incidentales, indirectos, ejemplares, especiales o punitivos, ya sea por incumplimiento de contrato, agravio (incluida la negligencia) o de cualquier otra forma, independientemente de si dichos daños eran previsibles y de si el proveedor de servicios había sido advertido de su posibilidad, y a pesar del incumplimiento de cualquier solución acordada u otra solución para su propósito esencial.

Sin Garantía de Resultados Financieros: Todos los cálculos, estimaciones y proyecciones financieras presentadas son hipotéticos y se proporcionan únicamente con fines ilustrativos. Se basan en suposiciones que podrían no reflejar el rendimiento futuro real. No se ofrece ninguna declaración ni garantía, expresa o implícita, sobre la exactitud, integridad o viabilidad de los resultados proyectados. Estos cálculos no garantizan ingresos, rentabilidad de la inversión, apreciación ni resultados financieros de ningún tipo.

Descargo de responsabilidad de garantía: SALVO LO EXPRESAMENTE ESTABLECIDO EN ESTE DOCUMENTO, LOS PRODUCTOS Y SERVICIOS PROPORCIONADOS POR Real Estate Financial Intelligence S.P.A. SE PROPORCIONAN TAL CUAL, DONDE ESTÁN, CON TODOS LOS DEFECTOS Y SIN GARANTÍA DE NINGÚN TIPO, EXPRESA O IMPLÍCITA, INCLUYENDO CUALQUIER GARANTÍA DE COMERCIABILIDAD O IDONEIDAD PARA CUALQUIER PROPÓSITO PARTICULAR, CALIDAD, CURSO DE NEGOCIOS, USO DEL COMERCIO, PRECISIÓN, DISFRUTE PACÍFICO O NO INFRACCIÓN, TODOS LOS CUALES ESTÁN EXPRESAMENTE D

CASO LLC COMO CORPORACIÓN C

LLC CONSIDERADA COMO CORPORACIÓN C LOS EFECTOS DEL IMPUESTO FEDERAL SOBRE LA RENTA DE EE. UU. LAS ESTIMACIONES DE CÁLCULO DE IMPUESTOS SE HAN PREPARADO DE CONFORMIDAD CON LA LEY TRIBUTARIA DE EE. UU. UTILIZANDO UN MODELO FINANCIERO CERTIFICADO POR UNA FIRMA INTERNACIONAL DE CONSULTORÍA Y CONTABILIDAD. ESTAS ESTIMACIONES ESTÁN DESTINADAS EXCLUSIVAMENTE A LOS MIEMBROS DE LA LLC QUE SEAN EXTRANJEROS NO RESIDENTES A LOS EFECTOS DEL IMPUESTO FEDERAL SOBRE LA RENTA DE EE. UU. Y NO SUPONEN INVERSIONES ADICIONALES NI INGRESOS DE ORIGEN ESTADOUNIDENSE. NOTA: ESTAS ESTIMACIONES NO INCLUYEN LOS IMPUESTOS IMPUESTOS POR EL PAÍS EXTRANJERO DE RESIDENCIA DE LA PERSONA. USTED ES EL ÚNICO RESPONSABLE DE LLEVAR A CABO SU PROPIA DILIGENCIA DEBIDA Y SE LE RECOMIENDA ENCARECIDAMENTE QUE CONSULTE CON SUS ASESORES FISCALES Y FINANCIEROS SOBRE ESTAS ESTIMACIONES DE CÁLCULO DE IMPUESTOS ANTES DE TOMAR CUALQUIER DECISIÓN DE INVERSIÓN.

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