P&R
1. ¿Cuáles son las etapas del proceso de compra de una propiedad?
Las etapas del proceso de compra de una propiedad son principalmente tres: registro, compra y post-compra.
A. Registro
a.1 Registro en el Departamento del Estado de Florida (www.sunbiz.org). Dependiendo de que estructura legal elija será la estructura de impuestos que se le aplique todos los años. En general una muy usada por los extranjeros para comprar propiedades es la «Sociedad de Responsabilidad Limitada» o SRL (Limited Liability Company o LLC en inglés). Se debe elegir un nombre ficticio para su LLC
a.2 Solicitud de su número de identificación EIN al Servicio de Impuestos Internos (IRS)
a.3 Apertura de una cuenta bancaria de la LLC en un banco estadounidense local. También es importante que los dueños de la sociedad cuenten con un pasaporte
a.4 Debe informar al Departamento de Estado de Florida todos los años que la sociedad permanece activa
B. Compra
b.1 Se realiza la búsqueda de la propiedad evaluando distintas alternativas hasta encontrar la que se ajuste a lo que usted está buscando en ubicación, precio, arquitectura, antigüedad, etc.
b.2 En caso de comprar una propiedad con crédito hipotecario debe obtener una carta del banco para probar que tiene los fondos disponibles para el pie más una carta de preaprobación del banco para demostrar a los vendedores que podrá contar con el financiamiento del monto restante para adquirir su propiedad. En caso de comprar con recursos propios (sin préstamo) debe obtener una carta del banco para probar que tiene los fondos líquidos disponibles por el valor total de la propiedad
b.3 Se comunica la oferta mediante un Purchase and Sale Agreement o PSA, idealmente con una cláusula de inspección y evaluación de la propiedad por expertos que confirmen que se encuentra en buenas condiciones y que vale lo que se está está ofreciendo
b.4 Si se firma el PSA están comprometidos y mediante una transferencia a una cuenta escrow (cuenta específicamente destinada para la compra de la propiedad) de una compañía de seguros de títulos se reserva la propiedad
b.5 La compañía de seguros de títulos revisa el título de la propiedad. Esta revisión asegura que el título de la propiedad esté libre de problemas (tales como impuestos adeudados, hipotecas morosas, entre otros) y que el vendedor está legalmente autorizado para venderla
b.6 Se adquiere un seguro de la compañía de seguros de título (obligatorio en el estado de Florida) para protegerse financieramente en caso de que aún haya problemas con el título de la propiedad posterior a la venta (como por ejemplo fraude, incompetencia mental u otros). Para este paso ya debe haberse dado cuenta de cuán importante es elegir bien la compañía de seguros de título que se contrate para manejar su transacción
b.7 Adicionalmente puede protegerse legalmente mediante una garantía escrita o warranty deed. Este documento garantiza por parte del vendedor que la propiedad no tiene problemas de título y que tiene derecho a vendérsela
b.8 Al haber solicitado un crédito hipotecario el banco revisa la transacción para liberar los fondos
b.9 Justo antes de cerrar la compra es recomendable realizar una última inspección de la propiedad para verificar que se mantiene en las condiciones pactadas y no ha sido afectada por la mudanza y que todo lo incluido en la compra se mantiene en la propiedad
b.10 Se asiste a la reunión de cierre donde un abogado o agente revisa la parte legal, se firman contratos de cierre, se notarizan y se transfiere el total del monto de la propiedad
b.11 Felicitaciones la propiedad es suya!
C. Post-Compra
c.1 Se busca arrendatarios de acuerdo con el tipo de arriendo deseado: renta corta o de largo plazo. El inversionista debe realizar un chequeo de antecedentes de los posibles arrendatarios, firmar contrato con el candidato elegido, llevar registro de los gastos de la propiedad, realizar las reparaciones y mantenciones cuando sean necesarias, etc. Todo lo anterior conlleva un costo de tiempo y trabajo, por lo que es muy común que los propietarios contraten los servicios de una compañía para que maneje la administración de su propiedad, la cual deposita en su cuenta bancaria los arriendos mensuales descontando la comisión que cobra por la administración de la propiedad. Un cobro por administración mensual estándar de arriendo tradicional o largo plazo debiera ser aproximadamente un 10% del valor del arriendo
c.2 Se deben contratar servicios contables, dado que al tener una propiedad para inversión en Estados Unidos implica declarar anualmente la renta al Servicio de Impuestos de Estados Unidos (IRS) y pagar impuestos si hay ganancias
c.3 Es muy recomendable contratar servicios legales, dado que si se ha invertido a través de una LLC es muy importante redactar lo antes posible el Acuerdo Operativo (Operating Agreement). A pesar de que este documento no es obligatorio en el estado de Florida no es aconsejable no tenerlo, ya que define quienes son los dueños de la propiedad, como se distribuirán las ganancias (puede ser distinto al porcentaje que tiene en la sociedad cada miembro), en caso de fallecimiento de un miembro de la sociedad los derechos de los herederos y los otros miembros, quorum para decisiones, etc. Sin un Acuerdo Operativo, en caso de fallecimiento la sucesión queda a manos del estado de Florida cuyo criterio podría no estar alineado con sus propios intereses personales
2. ¿Cómo funcionan los créditos hipotecarios para extranjeros en la compra de propiedades en Florida?
Los extranjeros no residentes también pueden obtener créditos hipotecarios de instituciones financieras estadounidenses por hasta aproximadamente el 70% del valor de la propiedad. Para esto es necesario:
a Demostrar un nivel de ingreso, por ejemplo, mediante sus pagos de sueldo
b Demostrar un nivel de ahorro mediante sus cartolas bancarias
c Carta de certificación de un contador de sus estados financieros
d Verificación de residencia con recibos de agua, luz u otro a su nombre
e Contar con un pasaporte/visa vigente para los Estados Unidos
Además de la tasa del crédito hipotecario puede negociar los cargos cobrados por el banco al momento de realizar la compra de la propiedad.
Si bien es cierto que si no pide un préstamo para comprar la propiedad se ahorra el pago de los intereses mensuales al banco, hay un beneficio importante que muchos inversionistas pasan por alto al momento de realizar su inversión: si decide pedir un préstamo hipotecario, el banco participa en la revisión de la propiedad y la documentación para evitar futuros problemas legales con la propiedad. Dado lo anterior muchos inversionistas compran propiedades con préstamos bancarios aun cuando no lo necesitan (algunos pidiendo el mínimo monto posible), para involucrar al banco en el proceso de compra y así mitigar riesgos.
Finalmente, recuerde que si pide un crédito a tasa fija tendrá exactamente la misma cuota mensual fija por los próximos 20 o 30 años, por lo que estará protegido de la inflación que haya en los Estados Unidos.
3. ¿Cuáles son las ventajas de comprar una propiedad en Florida a través de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC o Limited Liability Company)?
La LLC tiene grandes beneficios, entre ellos destacan:
a) Los propietarios gozan de mayor reserva de su identidad, ya que sus nombres no se hacen públicos
b) Protección del patrimonio personal. En caso de demanda, la responsabilidad de la LLC se limita a la inversión en la propiedad, protegiendo así los activos personales de sus miembros
c) Es posible deducir los gastos de la propiedad para reducir la ganancia imponible y, por consiguiente, el pago de impuestos. Por esta razón se debe llevar un registro ordenado (hay softwares que pueden ayudar con esto como por ejemplo Stessa) de los gastos asociados a la compra y operación de la propiedad. Idealmente, todos los ingresos y gastos relacionados con la propiedad deben gestionarse a través de una cuenta corriente bancaria designada para tal fin. Son muchos los gastos que se pueden deducir. Por ejemplo:
c.1 Comisión de administración de la propiedad por parte de terceros
c.2 Seguro de la propiedad
c.3 Mantenimiento & reparaciones
c.4 Intereses hipotecarios
c.5 Depreciación de la propiedad (disminución del valor de la propiedad por el paso del tiempo o el desgaste por uso)
c.6 Impuesto a la propiedad
c.7 Publicidad (campañas de marketing, publicidad online, impresiones de folletos, etc.)
c.8 Honorarios legales (directamente relacionados con la propiedad: gastos de abogados, contadores y software para el registro de movimientos del negocio)
c.9 Comisiones bancarias (en caso de tener una cuenta separada exclusiva para su propiedad)
c.10 Viajes relacionados con la propiedad. Por ejemplo, pasajes en avión a Florida para la adquisición de la propiedad. También puede incluir el alquiler de un auto, taxis, peajes, alimentación, alojamiento, lavandería, etc. Es importante mantener un registro preciso y detallado de todos los gastos, incluyendo fechas y conceptos, así como de las reuniones, indicando la fecha, el tema tratado y los participantes
d) Muy flexible en su forma operativa. Por ejemplo, puede distribuir las utilidades de forma distinta al porcentaje de participación que tenga cada miembro. Su funcionamiento es definido en el Acuerdo Operativo
e) No tiene restricciones en cuanto al número de miembros que puede incluir
f) Fácil de administrar dado que no requiere de actas formales anuales
Acceda a un análisis financiero integral de su propiedad (ingresos y gastos proyectados incluidos) con Real Estate Financial Intelligence S.P.A.
4. ¿Debo pagar impuestos si en un futuro vendo mi propiedad?
Sí. Si en un futuro vende la propiedad con ganancias estará afecto al Impuesto a la Ganancia de Capital (Capital Gain Tax), el cual es un impuesto que se cobra por la ganancia realizada en la venta de una propiedad, esto es cuando se vende a un mayor precio del que se compró originalmente (si la propiedad incrementa de valor pero no se vende este impuesto no aplica, sólo se gatilla en la venta). Por otro lado, al ser Florida un estado con muchos beneficios tributarios no cobra un impuesto a la ganancia de capital para las LLC como único propietario o asociación, sólo se paga el impuesto a nivel de gobierno o federal.
Se debe tener en mente que otros ítems como los costos de venta y mejoras a la propiedad (no reparaciones de mantención, sino mejoras que incrementan su valor) reducen la ganancia y asimismo el impuesto a pagar, por lo que debe ser ordenado, guardar esos registros y asesorarse por un buen contador.
Afortunadamente también existe la posibilidad de diferir el impuesto a la ganancia de capital mediante un intercambio 1031 al invertir nuevamente los ingresos por la venta de la propiedad en otra propiedad similar (no se confunda, pueden ser de distinto tipo) de igual o mayor valor (del precio de venta – costos de venta) cerrando dentro de los siguientes 180 días posteriores a la venta (con 45 días dentro de los 180 para designar esta nueva propiedad) mediante el uso de un intermediario. También se puede comprar la nueva propiedad antes de vender la suya lo cual es conocido como intercambio inverso 1031, con los mismos plazos que aplican para el caso anterior. El inversionista debe asesorarse antes de usar este mecanismo dado que existen algunas limitaciones específicas para su uso por parte del IRS.
Para ayudarle con su planificación, el análisis financiero de Real Estate Financial Intelligence S.P.A. incluye una estimación del impuesto sobre las ganancias de capital para simulaciones de una venta futura de la propiedad.
5. ¿Debo pagar impuestos por los ingresos generados por el alquiler de mi propiedad en Florida?
Sí. Se debe pagar anualmente el Impuesto a la Renta (Income Tax) por las ganancias que se obtienen del arriendo de su propiedad, o sea, el remanente entre los ingresos del alquiler menos los gastos, los intereses hipotecarios y la depreciación. Para esta declaración es necesario contar con los servicios de un contador, ojalá uno que ya tenga experiencia con clientes extranjeros si es su caso. Por lo general el valor final a pagar es bajo (incluso $0 en muchos casos) si es que lleva un registro ordenado de los gastos de su propiedad que el IRS permita incluir en su declaración. Pero no se confunda, aunque deje las ganancias en la cuenta bancaria de la sociedad deberá pagar impuestos si tiene ganancias (positivas) para ese año. En el caso muy común de las propiedades adquiridas a través de una LLC como único propietario o asociación, el impuesto a la renta sólo debe ser pagado a nivel federal, dado que Florida no cobra impuesto estatal a los ingresos de renta.
Dentro de su análisis financiero, Real Estate Financial Intelligence S.P.A. le proporciona una estimación del impuesto a la renta anual para una mejor planificación.
6. ¿Si soy extranjero no residente en Estados Unidos debo pagar impuestos por mis ganancias en mi país?
Sólo si el IRS lo llegase a considerar un inversionista extranjero como residente fiscal estaría obligado a pagar impuestos globales, es decir, por las rentas que usted perciba en Florida y en todo el resto del mundo. Para evitar esto y sólo pagar impuestos por su inversión en una propiedad en Florida, simplemente debe tener cuidado de no estar físicamente presente en el país al menos:
a) 31 días en el año actual y
b) 183 días (o más) durante 3 años (el actual y los 2 anteriores), contando: todos los días que estuvo presente en el año actual + (1/3) * días presentes del año anterior + (1/6) * días presentes 2 años antes
Por ejemplo, si estuvo el 2025 un total de 32 días en los Estados Unidos, 60 días el año anterior y 60 días hace 2 años, eso daría: 32 + (1/3)*60 + (1/6)*60 = 62 días lo cual es menor a 183 días por lo que no sería clasificado como residente de los Estados Unidos el año 2025. Consejo: si no quiere ser clasificado como residente visite el país por 121 días o menos cada año.
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