Análisis Financiero de una Propiedad
Es crítico que un potencial comprador realice un análisis financiero antes de realizar la compra de un bien raíz sea cual sea su objetivo de uso de la propiedad. La información le dará mayor poder negociador y mientras más fuentes tenga para comparar mejor.
¿Qué información necesita para el análisis financiero? Principalmente:
- Valor de la propiedad (incluido el costo de reparaciones de ser necesario)
- Detalle estimado de gastos operativos
- Estimación del alquiler
- Estimación de la tasa de ocupación de la propiedad
- Monto del préstamo, tasa de interés y plazo del crédito si no paga todo en efectivo
Por el lado de los gastos, los más comunes son:
- Impuesto a la propiedad
- Comisión de administración de la propiedad por parte de terceros
- Seguro de la propiedad
- Mantenimiento & reparaciones
- Depreciación de la propiedad
- Intereses hipotecarios
- Gastos comunes (si aplican)
- Servicios básicos
Con la información de la propiedad se puede calcular:
- Flujo de caja
- Rentabilidad
- Otras razones financieras de interés como pueden ser la inversión/alquiler y la regla del 1% (hay muchas y estos son sólo un ejemplo)
El flujo de caja de la propiedad representa cuánto dinero le queda de su alquiler luego de haber pagados los gastos de la propiedad y la cuota del préstamo. Se calcula de la siguiente forma:
Flujo de Caja=Utilidad de la Operación-Cuota del préstamo
Donde,
Utilidad de la Operación=Renta-Vacancia-Impuesto a la propiedad-Comisión de administración-Seguro-Mantenimiento & Reparaciones-Gastos comunes-Servicios básicos
Por otro lado, el flujo de caja total es calculado como:
Flujo de Caja Total=Flujo de Caja-Gasto por servicios contables-Impuestos (renta,sucesión,ganacia de capital)
Es importante que ambos, la Utilidad de la Operación y el Flujo de Caja Total sean positivos. Muchos inversionistas usan estos ahorros para cubrir los gastos de la propiedad cuando no está arrendada, para reparaciones imprevistas, pagar el contador, para los impuestos, entre otros, por lo que se recomienda siempre mantener saldo positivo mínimo en la cuenta bancaria asociada al bien raíz.
Respecto a la rentabilidad, el primer paso es entender que la rentabilidad total de una propiedad proviene de 2 fuentes: rentabilidad de los flujos del alquiler + rentabilidad por la apreciación de la propiedad. Al igual que con el flujo de caja, el inversionista debe buscar rentabilidades positivas y a mayor valor mejor.
Rentabilidad=Rentabilidad por la apreciación de la propiedad+Rentabilidad de los flujos del alquiler
La rentabilidad por apreciación se refiere al aumento en el valor de la propiedad con respeto al precio al que se compró.
Rentabilidad por apreciación= (Precio actual de la propiedad)/(Precio de compra)-1
Dentro de su análisis de inversión en un bien raíz debe incluir aspectos no económicos que influyen en la apreciación de una propiedad. Por ejemplo, el barrio, la cercanía al transporte público, colegios del sector, centros comerciales, desarrollos habitacionales y nuevas industrias en la zona, etc. son algunos de los factores que podrían acelerar la apreciación de su propiedad en un futuro.
La rentabilidad de los flujos del alquiler puede ser calculada de varias maneras. Entre ellas, una ampliamente usada en la industria que tiene el beneficio añadido de ser independiente del financiamiento del comprador dado que se centra exclusivamente en el rendimiento de la propiedad, es la Tasa de Capitalización (Capitalization Rate o Cap. Rate abreviado en inglés). Es una medida de la tasa de retorno de una propiedad dada una inversión. Se calcula de la siguiente manera:
Tasa de Capitalización=(Utilidad de la Operación (anual))/(Valor de la Propiedad)
Tasa de Capitalización=(Ingreso renta-Vacancia-Impuesto a la propiedad-Comisión de administración-Seguro-Mantenimiento & Reparaciones-Gastos comunes-Servicios básicos)/(Valor de la Propiedad)
Con el precio del vendedor más el alquiler estimado y los gastos de la propiedad es posible calcular la tasa de capitalización. Por ejemplo, si la tasa de capitalización es menor que la de mercado puede negociar un menor precio para igualarla, y si busca una rentabilidad objetivo mayor que la de mercado puede calcular hasta qué precio ofrecer para obtenerla. Afortunadamente Real Estate Financial Intelligence S.P.A. hace el trabajo por usted, y tendrá acceso a información de mercado actualizada. ¡Recuerde siempre que información es poder!
Otras de las razones financieras interesantes de incluir en el análisis es la razón precio-renta y la regla del 1%.
La razón precio-renta es una medida de relación entre el monto invertido en adquirir el bien raíz y su ingreso bruto anual. Como referencia general si el número resultante es mayor a 12 entonces la propiedad está cara. Por supuesto este es un número arbitrario y puede cambiar según las condiciones de mercado. Se calcula como:
Razón precio-renta=(Valor de la propiedad)/(Alquiler anual estimado)
Otra relación rápida y fácil de calcular es la regla del 1%. Esta regla indica que el alquiler mensual debiera ser al menos un 1% del valor de la propiedad (incluyendo reparaciones). O sea, si la propiedad vale $100,000 entonces la renta bruta mensual no debería ser menor a $1,000.
Alquiler mensual ≥1%*valor de la propiedad
Sin embargo, en un mercado como el actual de Florida no es de extrañar que en vez de 1% este número tienda a ser menor, así como también la relación precio-arriendo tiende a ser superior a 12.